不動産投資、不動産賃貸、消費税還付、相続税に強い東京の税理士 志賀公斗税理士事務所

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相続税対策(不動産)

代表的な相続税対策(主として不動産を利用したもの)

相続税対策は、正直なところ個別に最も適している方法が違います。
最終的な判断はご相談頂いてから決定したいと思いますが、代表的なものは下記のようなものです。

特に、(2)の方法は不動産が急上昇したバブル期では適用できない最新の相続税対策と言えます。不動産の取得後3年間経過すると絶大な節税効果を発揮します。

お気軽にお問い合わせ下さい。
実際に相続対策に着手・実行後、節税額の10~15%をコンサルティング料として請求させて頂きます。
(1)法人名義で賃貸不動産を購入(現金、預金が多額である方向け)
 
高齢者世代で法人を設立、賃貸不動産を購入します。
その後、3年を経過すると法人の株式、出資の評価が大きく下がる(価値がさがるわけではなく、税金の計算上の評価が下がります。)ことを利用し、その株式、出資を贈与します。


例 法人名義1億円で不動産を購入、3年後に株式、出資を贈与した場合
不動産の評価は購入価格の約6割×貸家、貸家建付地評価で7割=42%評価
5,800万円の評価減に成功。 相続税1割なら580万円、5割なら2,900万円の節税となります。
(2)法人名義で現在個人所有の賃貸不動産を買い上げ(現在、不動産賃貸を行っている方向け)
 
高齢者世代所有の賃貸不動産を法人で買い上げます。
取得費不明の土地まで買い上げると思わぬ譲渡所得税の負担が発生しますので建物部分のみを法人に購入させ、個人へ地代を支払います。
 買い上げ後の家賃収入が遺産として残らず、買い上げから3年を経過すれば直接不動産を贈与するより贈与税の負担を軽減することができます。

例 時価5,000万円の土地に時価5,000万円の建物があり、その建物を法人で買い上げ、3年後に法人の株式を贈与した場合
家賃手取り分 500万円×10年=5,000万円の相続財産減
建物の評価 5,000万円×0.7=3,500万円の相続財産減
相続税1割なら850万円、5割なら4,250万円の節税となります。
贈与時の贈与税は年をまたぐことにより0に近づけることができます。
(3)賃貸不動産の贈与(現在、不動産賃貸を行っている方向け)
 
法人を経由しない分、(2)より節税効果はやや劣りますが家賃収入が相続財産に蓄積されないことから効果は高いです。相続財産の額によっては相続時精算課税によって贈与を受けてもいいでしょう。
こちらも建物のみを贈与します。


例 時価5,000万円の土地に時価5,000万円の建物があり、その建物を贈与した場合
家賃手取り分 500万円×10年=5,000万円の相続財産減
建物の評価 5,000万円×0.7=3,500万円の相続財産減
相続税1割なら850万円、5割なら4,250万円の節税となります。
が、贈与時に贈与税がかかります。
(2人で相続時精算課税の適用を受ければ贈与税は0にできます。1人で相続時精算課税贈与を受けた場合には200万円の贈与税が課税されます。)
(4)遊休地にアパート建築、賃貸不動産購入など(相続が近いと予想される場合)
 
不動産を利用した相続対策では法人を経由させる(1)、(2)の方法が節税効果としては高いのですが、実行後3年間相続が発生しないことが条件となっております。 相続が近いと予想される場合には、借入をしてアパート建築、賃貸不動産購入をする以前から有名な手法が有効です。ただし、予想に反して相続が発生しない場合には家賃収入が遺産総額に蓄積され、思ったような節税効果が発揮されないことがあります。


例 1億円の賃貸不動産をフルローンで購入した場合
1億×0.6(固定資産評価)×0.7(貸家、貸家建付地評価)=5,800万円の評価減 家賃手取り分500万円×5年=2,500万円の遺産総額増
差引 3,300万円の遺産評価減で相続税1割なら330万円、5割なら1,650万円の節税となります。
(5)連年贈与(現金、株式などが多く、相続人が多いほど有効)
 
現金、株式など分割しやすい財産が多く、それを受け取る相続人が多い場合には毎年贈与税の税率が低い部分で贈与していくことが有効です。
相続前3年間の贈与は相続税の遺産総額に加算される(贈与がないものとして計算)されますが、4年以上前のものは相続税の遺産総額から除外されます。


例 210万円の現金、株式を5人の相続人に10年間贈与した場合
(210万-110万)×10%×5人×10年=500万円の贈与税納税
210万円×5人×10年=1億500万円の評価減
相続税1割なら1,050-500=550万円、5割なら5,250-500=4,750万円の節税となります。

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